Huis kopen of verkopen, wat zegt de woningmarkt?

Na de coronacrisis wordt een serieuze economische crisis verwacht. Wat betekent dat voor de huizenmarkt? Gaan de prijzen dalen of stijgen? Onze makelaar André Bunnig legt uit wat de gevolgen zijn van een woningmarkt die voorlopig nog wel flink uit balans zal zijn.

Woningmarkt uit balans

“De afgelopen jaren zijn er – vooral in Zuid-Holland, met name in Leiden - te weinig woningen gebouwd waardoor de woningmarkt flink uit balans is. Naar verwachting zal dit ook nog wel even aanhouden want we kampen landelijk met een tekort van maar liefst 320.000 woningen. Dat is 4,2% van de huidige woningvoorraad terwijl het doel was om dit terug te dringen tot 2%. Het beste is een overschot van 1,6% om dubbele huisvesting op te vangen wanneer mensen verhuizen. We hebben dus nog een flink eind te gaan.”

Voortdurende krapte

“De achterstand in woningen zal niet snel worden ingelopen. Zo wordt er voor 2021 een bouwproductie van slechts 50.000 woningen verwacht en dat is al 21.500 minder dan in 2019. Dit komt onder andere door de ontwikkelingen rondom stikstof en PFAS en de beperkte beschikbaarheid van geschikte locaties. Na 2022 zal de bouwproductie wel weer stijgen. Ondertussen zal de voortdurende krapte op de woningmarkt en de lage bouwproductie ervoor zorgen dat de prijzen niet drastisch zullen dalen.”

Langer thuis wonen

“In de woningmarkt van vandaag hebben vooral starters het lastig. Want er is weinig aanbod en de vraag blijft groot. In 2013 betraden starters voor 48% de woningmarkt, in 2019 waren dat nog maar 32%. De oorzaak daarvan is vooral te vinden in het feit dat jongeren langer thuis blijven wonen en tegen hogere drempels aanlopen bij het kopen van een huis. Ze moeten bijvoorbeeld meer eigen middelen meebrengen dan vroeger. Het lange sparen vertraagt de mogelijkheid om te kopen behoorlijk. Deze beperking van de toestroom van nieuwkomers op de huizenmarkt zal desondanks geen invloed op de prijs hebben want daarvoor is de krapte nog te groot.”

Doorstromen blijft mogelijk

“In de vorige crisis was doorstromen op de woningmarkt een probleem. Dat kwam vooral omdat veel woningeigenaren vóór 2009 een woning hadden gekocht met een aflossingsvrije hypotheek. Vaak voor 125% van de koopsom. Door de crisis ontstond een niet financierbare restschuld waardoor ze niet konden doorstromen. De markt zat destijds op slot. In de huidige woningmarkt los je jaarlijks tussen de 1,7% en 3% af en krijg je voor maximaal 100% een financiering. Dus zelfs als de prijzen onder druk komen te staan blijft het toch mogelijk om door te stromen naar een andere woning. Daardoor blijft de woningmarkt in beweging.”

Dempend effect op huizenprijs

“Ondanks de naderende crisis verwachten we dus geen drastische gevolgen voor de huizenprijzen. Deze kunnen aanvankelijk wel iets dalen maar in de loop van de jaren weer op het huidige niveau komen. De enorme krapte op de woningmarkt zal wat dat betreft een dempend effect hebben. Voor nieuwkomers op de woningmarkt is dat geen goed nieuws want ze kunnen niet op een lage prijs instappen. Voor doorstromers is het wel goed nieuws want de woningen blijven hun waarde behouden en de vraag zal voorlopig nog wel groter zijn dan het aanbod waardoor je nog altijd een goede prijs krijgt bij de verkoop van je huis. Al met al is het dus toch nog een goed moment om een huis te kopen of te verkopen.”

Lees alle blogs van onze makelaars