Appartement kopen VVE

Let op deze 5 valkuilen van de VVE

Het kopen van een appartement is een beduidend ander verhaal dan het kopen van een huis. Op basis van de splitsingsakte wordt u namelijk automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VVE). En daar zitten enkele haken en ogen aan. Onze broker/owner Vincent de Vos vertelt welke onaangename verrassingen een makelaar kan voorkomen bij de koop van een appartement in Leiden en omstreken.

Gemeenschappelijke kosten

Vincent: “Als je een appartement koopt, koop je het recht op het gebruik van een deel van het gebouw waarin het appartement zich bevindt. Dat ligt wat ingewikkelder dan wanneer je een huis koopt. Dan koop je het geheel en hoef je - tot op zekere hoogte - geen rekening te houden met anderen. In een appartementencomplex zoals een flatgebouw of een gesplitst grachtenpand, krijg je te maken met gemeenschappelijke zaken zoals onderhoud van het pand en het gebruik van algemene ruimten. Afspraken daarover worden bepaald door de Vereniging van Eigenaars (VVE) en worden vastgelegd in de statuten. Voor de gemeenschappelijke kosten brengt een VVE bewoners een Bijdrage VVE in rekening waarmee onder andere een onderhoudspot wordt opgebouwd. Meestal gebeurt dit maandelijks.”

Onaangename verrassingen

“Bij de zoektocht naar een appartement kijken veel kopers vooral naar de koopsom en in mindere mate naar de Bijdrage VVE. Meestal krijg je de stukken van de VVE ter inzage, soms moet je erom vragen. Voor kersverse kopers zijn die stukken vaak een ver van m’n bed show en geloven ze het wel. Maar daar kan het behoorlijk misgaan en kan de koop voor onaangename verrassingen zorgen.” Vincent geeft 5 valkuilen die hij in de dagelijkse praktijk regelmatig tegenkomt.

1 - Niet alle kosten bekend

“Voor een leek is het lastig in te schatten of de bijdrage aan de VVE alle kosten dekken. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de kozijnen buiten de bijdrage vallen en dat je zelf voor de kosten moet opdraaien. Dat kan behoorlijk in de cijfers lopen. Wij checken daarom altijd de huidige staat van het onderhoud en vergelijken die met de bepalingen van de VVE en het meerjarenonderhoudsplan. Mochten er grote toekomstige kostenposten aankomen dan nemen we die mee in de onderhandeling.”

2 - Lage bijdrage niet altijd goed nieuws

“De kandidaat-koper is blij met het appartement en vooral met de lage Bijdrage VVE. Dat is niet altijd een gunstig teken. Bij een lage bijdrage gaan bij ons allerlei alarmbellen af. Het kan namelijk betekenen dat er structureel te weinig wordt gereserveerd voor onderhoud. Meestal door slecht bestuur van de VVE. En vroeg of laat sta je toch voor grote posten zoals het vervangen van het dak. Dan zullen de bewoners gezamenlijk het bedrag moeten ophoesten.”

3 - Inactieve of nauwelijks actieve VVE

“Het toppunt van slecht bestuur is een inactieve VVE. De vereniging moet aan wettelijke verplichtingen voldoen zoals inschrijving bij de Kamer van Koophandel, houden van vergaderingen, een meerjarenonderhoudsplan en het aanhouden van een onderhoudsreserve. Het niet voldoen aan die eisen is een economisch delict waar een flinke boete voor staat. Als blijkt dat een VVE inactief of nauwelijks actief is, wordt de financiering moeilijker want sommige banken keuren de koop dan af. Een koop begint daarom met het beoordelen van de VVE."

4 - Eigendom niet duidelijk

“Het gebeurt vaak dat binnen een complex geruild wordt met bijvoorbeeld bergingen onder het gebouw of parkeerplekken. De ligging daarvan kan voor de een wat gunstiger zijn dan voor de ander. Wij controleren daarom altijd de splitsingsakte en de splitsingstekening. Daar staat het exacte eigendom zwart op wit vermeld. Zorg er dan ook voor dat de koop precies overeenkomt met de bijbehorende ruimten. Dat doet een bank ook als er beslag gelegd moet worden op een appartement. De inhoud van de berging gaat daarin mee en die kan dan net van jou zijn.”

5 - De VVE bepaalt

“In het reglement van de VVE kunnen beperkingen van het gebruik van het appartement staan. Dat kan een verrassing opleveren als het appartement wordt gekocht om te verhuren. Als blijkt dat de VVE dat niet toestaat kun je daar niet omheen en gaat de verhuur van de woning niet door. Dat hoeft niet alleen voor commerciële verhuur te gelden maar ook als je de woning tijdelijk wilt verhuren, bijvoorbeeld als je een periode in het buitenland gaat werken. Dan is het altijd goed om te weten waar je aan toe bent.”

Wij raden kopers van appartementen aan om zich niet blind te staren op het appartement maar ook de stukken van de VVE grondig te bestuderen. Uw aankoopmakelaar helpt daarbij. Hij of zij weet precies waar onverhoopte kosten kunnen ontstaan en hoe de VVE wordt bestuurd.

Lees ook:
Huis kopen of verkopen, wat zegt de woningmarkt?
Een huis kopen om te verhuren
Huis kopen in 7 stappen
Alle blogs van onze makelaars